Переезд на землю. Как купить недвижимость и не окопаться в суде

Как выбрать земельный участок? Где можно купить "правильную" землю? На какой земле можно построить жилой дом для круглогодичного проживания? На какие моменты обратить внимание перед покупкой земельного участка? 

В первую очередь необходимо определить, для каких целей будет использоваться приобретаемый земельный участок (ЗУ). Если вам необходим участок для летнего отдыха без возможности прописки, то для этого вполне подойдет участок в садоводстве. Садоводства расположены вне границ населенных пунктов и имеют ряд преимуществ и ограничений. С точки зрения налоговой нагрузки эти земли имеют более низкую ставку налогообложения. 

Далее следует обратить внимание на Вид Разрешенного Использования (ВРИ), минимальный и максимальный размер земельного участка, максимальный процент застройки, а также иные ограничения можно найти в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) на соответствующую территорию.

Также следует обратить внимание на действующие в границах ЗУ зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) ― охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

В случае поиска земельного участка под строительство необходимо искать ВРИ "для строительства индивидуального жилого дома", в народе их называют ИЖС. Эти земельные участки обычно больше дачных, на таком участке можно свободно разместить все необходимое для жизни, как говорится:

«А мы и дачу купим и баньку построим». 

Важно отметить, что такие земли могут быть сформированы только в границах населенного пункта. В случае если по каким-то причинам, ввиду определенной ошибки, рассматриваемый участок расположен за его границами, это может доставить ряд хлопот при подключении к нему коммуникаций, например, газа.

Отсутствие газопровода в населенном пункте совсем не означает, что он не появится в ближайшем будущем. Актуальную информацию планов газификации Ленинградской области можно найти на сайте https://www.gazprommap.ru/lenobl/. Там же расположена интерактивная карта газификации 2021–2025 и форма заявки на газификацию.

Стоит отметить, что можно рассматривать не только вторичное приобретение, но и формирование нового земельного участка под Ваши нужды. В случае наличия свободных земель в границах рассматриваемой территории вы можете обратиться к кадастровому инженеру. Вместе с ним вы сможете составить схему расположения нового земельного участка на кадастровом плане территории и согласовать её в районной Администрации.

В настоящее время почти на всей территории РФ выкуп земельного участка без торгов уже невозможен. Но велика вероятность, что никто не составит вам конкуренцию, и земельный участок вам достанется по начальной - кадастровой стоимости, - которая, как правило, значительно ниже рыночной стоимости.

Кроме финансовой выгоды, формирование земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, безопаснее вторичной покупки. Районная Администрация проверит земельный участок на действующие в его границах ограничения и уведомит все необходимые органы самостоятельно. 

В случае вторичной покупки вам желательно заблаговременно удостовериться в отсутствии ограничения и обременений, либо обратиться к кадастровому инженеру, и он проверит ВРИ, ЗОУИТ, категорию земель, сведения из ЕГРН и действующие в границах данной территории ограничения строительства и использования данного ЗУ. При покупке по подозрительно низкой цене необходимо убедиться в отсутствии запретов и арестов на эту недвижимость.

Стоит отметить, что, покупая земельный участок без предварительного выноса его поворотных точек на местности либо, если границы земельного участка вовсе не сформированы, вы рискуете попасть в неудобную ситуацию. После уточнения его границ может оказаться, что фактическое местоположение данного земельного участка находится за забором соседа, с которым ведется земельный спор, либо вовсе уже занято чужой баней или гаражом. Также по участку может проходить линия электропередач, газопровод или иная охранная зона, накладывающая ограничения на его использование.

Например, семье в деревне Коптево Тульского района достался земельный участок с «сюрпризом» в виде полевой дороги, которая отсутствовала в ЕГРН, но, после его приобретения «Ленинским районным судом» было принято решение о восстановлении записи в ЕГРН об указанной автодороге (без изменения её местоположения), а также о восстановлении записи о праве муниципальной собственности на нее. Данным решением суда установлено, что дорога является объектом капитального строительства» https://newstula.ru/fn_1357138.html. Судебные разбирательства по этому вопросу ещё не закончены.

После 1 марта 2023 года получить из ЕГРН сведения о правообладателе недвижимости стало сложнее. Это связано со вступлением в силу изменений в Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Поправками предусмотрено, что содержащиеся в ЕГРН персональные данные (ФИО и дата рождения) собственника объекта недвижимости могут предоставляться третьим лицам лишь при наличии в реестре специальной "разрешительной" записи, внесенной по заявлению правообладателя.

Персональные сведения могут быть предоставлены в выписке ЕГРН собственнику земельного участка и проверены самостоятельно по QR-коду на сайте Росреестра. Также они доступны кадастровому инженеру, выполняющему работы по межеванию или выносу точек на местности в отношении данного ЗУ по договору подряда.

В заключение стоит отметить, что при наличии в границах будущей недвижимости следов уничтоженного имущества (например, старого дома или бани), необходимо своевременно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки Акта обследования и направить его в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности и снятии объекта с кадастрового учета, чтобы избежать ошибочных начислений налогов.

Следуя этим правилам, вам с большой вероятностью удастся сохранить себе нервы и избежать незапланированных расходов, однако самостоятельно провести все проверки под силу далеко не каждому покупателю земельного участка. Однако при обращении к квалифицированному кадастровому инженеру или в кадастровое бюро шансы на успех возрастают значительно.

Другие новости кадастра: